O governo anunciou nesta sexta-feira novo modelo de crédito imobiliário com recursos da poupança. O valor máximo para financiamento de imóveis dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que hoje é de R$ 1,5 milhão, pode chegar a R$ 2,25 milhões. O aumento do teto é um pleito do setor da construção para a atualização do valor, que não muda desde 2018. O modelo prevê um limite para a taxa de juros de 12% ao ano.
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No Rio de Janeiro, o Leblon segue com o metro quadrado mais caro da cidade, a R$ 25.485. Com R$ 2 milhões, é possível financiar um imóvel de até 78,5 m². Já com R$ 2,5 milhões, o valor permite adquirir um imóvel de 98,1 m². No Flamengo, onde o metro quadrado custa R$ 12.114, o financiamento cobre um imóvel de 164,7 m² com R$ 2 milhões, ou 206,4 m² com R$ 2,5 milhões.
Já na Tijuca, na zona norte, onde o metro quadrado custa R$ 6.854, é possível financiar imóveis com 291,8 m² e 364,7 m², com R$ 2 milhões e com R$ 2,5 milhões, respectivamente.
Em São Paulo, o Itaim Bibi lidera com o metro quadrado a R$ 19.335. No bairro, é possível financiar um imóvel de 103,4 m² com R$ 2 milhões, ou 129,3 m² com R$ 2,5 milhões. Em Vila Mariana, com o metro quadrado a R$ 14.815, o financiamento de R$ 2 milhões cobre imóveis de 135 m². Já o de R$ 2,5 milhões financia imóveis de 168,7 m².
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Já em Bela Vista, onde o metro quadrado é de R$ 12.234, é possível financiar unidades de até 163,5 m² ou 204,3 m², com R$ 2 milhões e com R$ 2,5 milhões, respectivamente.
Os valores dos preços do metro quadrado têm como base o Índice FipeZap de Venda Residencial, referente ao mês de setembro.
O novo modelo de crédito habitacional com recursos da poupança foi anunciado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva, em São Paulo. Como mostrou o GLOBO, de última hora o Palácio do Planalto decidiu que os testes da nova dinâmica devem começar a valer imediatamente.
Inicialmente, técnicos previam que a fase de transição começaria só em 2026. Na prática, a medida pode significar uma injeção de pelo menos R$ 20 bilhões na economia via crédito às vésperas da eleição, segundo interlocutores a par do assunto.
O modelo foi desenvolvido pelo Banco Central em parceria com o Ministério das Cidades e com o Ministério da Fazenda, além da Caixa. A ideia do BC é alterar a lógica do direcionamento dos recursos da poupança para o crédito imobiliário.
A cada real de financiamento habitacional concedido, o banco destravaria o acesso ao mesmo volume de recursos da poupança para usar livremente por um período, pensado, inicialmente, em cinco anos.
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Passado esse período, teria de conceder novo crédito para renovar a permissão para uso livre. Os técnicos acreditam que a mudança deve incentivar o aumento da oferta de financiamento imobiliário pelos bancos com juros baixos, já que o ganho com operações mais rentáveis poderá ser usado para reduzir as taxas do imobiliário.
Atualmente, 65% dos recursos captados pela caderneta são direcionados obrigatoriamente para o crédito imobiliário, 20% ficam retidos no BC como depósito compulsório e os 15% restantes podem ser aplicados livremente pelos bancos. No período de teste, 5 pontos percentuais do compulsório poderão ser usados na nova sistemática.
Ou seja, os bancos que ofertarem crédito imobiliário poderão ter acesso ao mesmo montante de recursos da poupança para uso livre. Na prática, para esses bancos o recolhimento compulsório cairia para 15%, em vez de 20%. O período de testes deve durar até o fim de 2026, com o modelo sendo plenamente aplicado em 2027.
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Desse valor liberado, 80% teriam de ser usados no SFH e o restante poderia ser usado no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que não tem limitação de juros. No governo anterior, o Ministério da Fazenda retirou a obrigatoriedade de que 80% dos recursos da poupança sejam utilizados no SFH.
Segundo interlocutores, o impacto da liberação imediata de compulsório é de pelo menos R$ 20 bilhões, mas pode chegar a R$ 37,5 bilhões via aumento dos recursos disponíveis pelos bancos para a concessão de crédito livre.
Esse número é calculado a partir do saldo da poupança livre (sem poupança rural) usado como fonte de recursos para financiamento da casa própria, mas depende do apetite das instituições financeiras de adotar o novo modelo.
A Caixa, líder no segmento, por exemplo, deve aproveitar a oportunidade, já que está bastante apertada, com todos os recursos de direcionamento já aplicados em financiamento para a casa própria.
A iniciativa do governo vai na contramão dos esforços do próprio Banco Central para esfriar a economia e controlar a inflação, mas o efeito tende a ser mais limitado, porque a liberação terá vinculação com a oferta anterior de crédito imobiliário.
Os bancos já vinham pedindo a redução do compulsório desde o ano passado, mas o BC vinha resistindo. A Taxa Selic está em 15% ao ano e é alvo de críticas de ministros do governo Lula.
O novo modelo foi desenvolvido com o objetivo de solucionar um problema estrutural no mercado de crédito imobiliário, com a redução dos depósitos da poupança. Hoje, a caderneta ainda é a principal fonte de recursos para financiamento da casa própria, mas a participação vem caindo à medida que os brasileiros têm preferido investir em aplicações mais rentáveis. A ideia do BC com a nova sistemática é potencializar os recursos da poupança.
Com o modelo plenamente em operação, simulações dos técnicos do governo envolvidos nas discussões mostram que a exigibilidade de aplicação dos bancos em crédito imobiliário poderia passar de R$ 90 bilhões para R$ 200 bilhões em dois anos.
