Ipanema e Copacabana já somam 34 projetos imobiliários beneficiados por bônus dado a quem constrói no Centro; veja onde ficam

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Com o uso da bonificação, casas e pequenos prédios construídos nos dois bairros, muitos deles erguidos entre os anos 1930 e 1950, quando a Zona Sul começou a ser ocupada, têm dado lugar a edifícios mais altos, de tamanhos distintos. Os novos lançamentos oferecem desde estúdios, com cerca de 30 metros quadrados, até unidades com mais de cem metros quadrados.

Victor Trulli, sócio-fundador da Lobie, empresa especializada em gestão de imóveis de curta temporada que cuida da maior parte dos projetos do Reviver, diz que havia uma demanda reprimida nos dois bairros, muito engessados pelas regras urbanísticas:

— Era difícil chegar a um acordo entre os investidores e os antigos donos. A operação com o Reviver Centro permite uma receita extra para as construtoras e, com isso, elas têm margem para oferecer um pouco mais por esses imóveis.

Conhecida como Operação Interligada, a bonificação funciona da seguinte forma: se alguém constrói ou adapta prédios para moradias no Centro, recebe o direito de construir a mesma área em outros bairros e com regras mais generosas, mas pagando uma taxa à prefeitura pela valorização do imóvel. De acordo com a legislação, o empresário tem dez anos para usar esse bônus. Pode, inclusive, distribuir o potencial construtivo por mais de um projeto.

O bônus do retrofit do Edifício A Noite, em andamento na Praça Mauá, por exemplo, foi usado em dois empreendimentos: nas ruas Tonelero (Copacabana) e Prudente de Morais (Ipanema). Neste último, onde havia um residencial de três andares, serão construídas 71 unidades (dez andares e terraço), com tamanhos entre 41 e 66 metros quadrados.

Ao todo, a prefeitura já emitiu o equivalente a 101 mil metros quadrados de bônus. Desse total, apenas 22,4 mil metros quadrados já foram usados na Zona Sul. Assim como no Centro, em que já foram emitidas 59 licenças para novos residenciais beneficiados pelo programa da prefeitura, a maioria dos prédios na Zona Sul ainda está em obras ou prestes a ser lançada.

Um dos poucos concluídos e já com moradores é o Brix Ipanema, na Rua Alberto de Campos, erguido no lugar de outro residencial — são oito apartamentos e duas coberturas, de um a três quartos, em unidades que variam entre 55 e 118 metros quadrados.

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— Morar em Ipanema sempre foi um sonho. Minha esposa e eu nos mudamos há dois meses, após fazermos algumas adaptações no imóvel. Nem sabia que era uma contrapartida do Reviver — diz o servidor público e relojoeiro Carlos Henrique Nascimento e Silva, morador do Brix.

Alguns endereços eram famosos por vários motivos. Na Epitácio Pessoa, na Lagoa, a casa de 1949 onde, nos anos 1970, morou o cantor Raul Seixas dará lugar a um residencial de luxo com oito unidades em 13 andares — algumas ficarão em dois pavimentos.

Na Rua Barão de Jaguaribe, a poucos metros da Praia de Ipanema, o badalado salão de beleza Crystal Hair deixou o imóvel de dois andares e foi para o Leblon. No endereço, está sendo construído o GOA Ipanema Studios, de oito pavimentos, com 34 residenciais que medem entre 32 e 57 metros quadrados. As unidades custam a partir de R$ 1,4 milhão.

Na Rua Cinco de Julho, em Copacabana, uma casa dará lugar a um prédio de 13 andares, com 78 unidades de até dois quartos. Dessas, 64 serão estúdios. Já na Avenida Nossa Senhora de Copacabana, um residencial de 14 andares e 55 unidades — as maiores com 69 metros quadrados — será construído no lugar de um prédio de quatro pavimentos, que ainda está em fase de licenciamento. Ali, a mudança só foi possível porque o Reviver Centro revogou uma lei de 1992 que limitava a 12 metros a altura de construções sem afastamento lateral — coladas aos prédios ao lado. Agora, podem ter a mesma altura dos imóveis vizinhos.

Em Ipanema, o Hotel San Marco, na Rua Visconde de Pirajá, já foi demolido. Lá, em vez de residencial, a aposta é em um empreendimento comercial:

— A área é um excelente ponto comercial. Entrego em 2026. São 12 andares. Vendi tudo para um fundo imobiliário de São Paulo — explicou Alah Maleh, CEO da Safira Engenharia.

A Safira também comprou três casas na Rua Redentor, em Ipanema, e remembrou os terrenos para construir o Tempo Ipanema. O projeto prevê 16 unidades com até 382 metros quadrados, sendo duas por andar, com até quatro suítes. Uma das duas coberturas, com 311 metros quadrados, está à venda por R$ 13 milhões.

Na Rua Almirante Saddock de Sá, em Ipanema, foram demolidas três casas que, devido ao mau estado de conservação, eram chamadas de mal-assombradas. Em um dos terrenos, foi licenciado um prédio com dez andares e 32 unidades.

Esse adensamento na Zona Sul divide os moradores.

— Os bairros se transformam ao longo dos anos. O que lamento é que, com a construção do prédio, várias árvores foram removidas — diz o jornalista Marco Sanvoisin, de 70 anos, que mora na Rua Cinco de Julho.

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Em Ipanema, Denyr Campos, de 88 anos, que mora em uma vila com sete casas na Alberto de Campos, conta que moradores já receberam propostas de construtoras, mas se recusaram a vendê-las. Ela vê com tristeza a verticalização da rua:

— Essas construções novas, com apartamentos pequenos, estão descaracterizando a história do bairro ao permitir prédios no lugar de casas quase centenárias.

Mas há casos em que imóveis antigos escapam — em parte — da demolição. Um exemplo é a casa toda em pedra, de 1929, na Rua Prudente de Morais, imóvel tombado onde morou o jurista Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda (1892-1979). Em parte do terreno será erguido o Be in Rio Prudente de Morais, que terá 44 unidades. Na casa de dois andares, que será preservada, haverá mais dois estúdios, além de academia e minimercado.

Na Alberto de Campos, outra casa tombada, que faz parte do Sítio Cultural de Ipanema, também será mantida. Era o endereço de uma filial do Colégio Sarah Dawsey, fechado em 2024. O imóvel ficará integrado a um novo prédio.