Retrabalho é a palavra que ninguém escreve no orçamento e que quase toda obra acaba pagando. Estudo da Universidade de Brasília aponta que ele pode elevar o custo total de uma construção em até 42%, índice que soma gastos diretos e indiretos e mede o impacto percentual sobre o valor previsto. O número vale para a obra como um todo. Quando o erro está na base, em fundações, redes enterradas e movimento de terra, o efeito é mais severo, porque a correção exige desfazer camadas que já receberam outras camadas em cima.
A lógica é de empilhamento. Um reboco mal executado se refaz no mesmo lugar. Um aterro compactado fora da especificação está embaixo do pavimento, da rede de drenagem, da calçada e, às vezes, da própria casa. Corrigir não é repetir uma tarefa. É pagar de novo por tudo o que veio depois dela.
Fauze Youssef Skaff é presidente da Skaff Construtora, empresa que atua com terraplanagem, pavimentação asfáltica e infraestrutura no interior de São Paulo, em Minas Gerais e em Mato Grosso do Sul. Para ele, o retrabalho é a despesa mais previsível e menos orçada da construção. O problema, afirma, é de calendário: o erro e a fatura não acontecem no mesmo exercício, e raramente caem no colo de quem tomou a decisão.
Uma compactação fora do padrão não aparece no dia seguinte. Aparece meses depois, em recalque de pavimento, em trinca de estrutura, em manutenção que o cronograma não previu. Desníveis mal resolvidos rompem tubulações. Erosões consomem áreas comuns que foram vendidas como atributo do produto. Em condomínios e loteamentos, quem descobre é o morador, anos mais tarde, na assembleia que aprova a taxa extra.
A escala do problema cresce com o mercado. No primeiro trimestre de 2026, o estado de São Paulo registrou 7.297 lotes lançados em 27 empreendimentos, segundo levantamento da Brain Inteligência Estratégica para a AELO (Associação das Empresas de Loteamento Urbano) e o Secovi-SP, e cidades médias vêm recebendo dezenas de empreendimentos ao mesmo tempo. Cada um deles carrega, no subsolo, decisões que só serão testadas daqui a alguns anos.
“A terraplanagem não é a etapa que antecede a obra. Ela é a obra que ninguém vê, e é a única que não dá para refazer depois que o condomínio está de pé”, afirma Fauze Youssef Skaff.
Há três pontos em que o retrabalho costuma nascer. O primeiro é a ausência de estudo geotécnico antes da obra. Relevo, tipo de solo e capacidade de suporte mudam de um terreno para outro, e é esse estudo que define volumes de corte e aterro e a estabilidade dos taludes. O segundo é a compactação sem controle tecnológico por camada, que transforma cada etapa seguinte em aposta. O terceiro é a drenagem tratada como acessório. Apenas 40,44% dos municípios brasileiros têm sistema exclusivo de drenagem pluvial, de acordo com o Sistema Nacional de Informações em Saneamento Básico, o que obriga o empreendimento a resolver dentro do próprio terreno a água que a rede pública não absorve. Uma drenagem subdimensionada não incomoda em dia de sol. Cobra na primeira chuva forte.
O clima acrescenta uma variável que encarece o erro. Movimento de terra depende de umidade controlada, e solo encharcado não compacta na especificação. Em regiões de chuva concentrada, como o Centro-Oeste, isso cria uma janela de produção no período seco. Uma frente que atrasa quatro semanas pode perder a janela inteira e empurrar a etapa para o ciclo seguinte. É o ponto central da análise em que o executivo explica por que a terraplanagem decide o cronograma da infraestrutura em Mato Grosso do Sul: o dimensionamento correto de frota e equipe na largada vale mais do que qualquer aceleração posterior. Insistir na frente de serviço com o terreno fora do ponto para recuperar prazo é, na prática, contratar o retrabalho.
A pressão por previsibilidade vem mudando a forma de contratar. Obras financiadas por capital privado de grande porte passaram a exigir documentação técnica, medição e rastreabilidade do que foi executado. O efeito colateral positivo é que o laudo de compactação, antes visto como burocracia, vira o registro que permite saber, anos depois, onde está a causa de um problema e de quem é a responsabilidade.
Para Fauze Youssef Skaff, a discussão deveria chegar também a quem compra. Em texto sobre o que decide a durabilidade de um condomínio, ele argumenta que o subsolo é a única parte do empreendimento que o comprador não consegue inspecionar. Se o retrabalho pode custar quase metade de uma obra a mais e a conta costuma chegar depois da entrega das chaves, quem deveria estar exigindo o laudo: a incorporadora, o banco que financia ou o condomínio que vai herdar o problema?
Refazer custa até 42% a mais: a conta da obra que começa errada no terreno
