Shoppings também podem ser uma forma de investimento mesmo para quem não possui lojas e nem um estoque de produtos para vender. Por meio dos fundos de investimento imobiliário (FIIs), o investidor compra cotas que representam frações desses empreendimentos e tem acesso à renda gerada. Como muitos desses fundos reúnem participações em diversos centros de compras, o investidor também se expõe a um portfólio mais amplo sem precisar adquirir um imóvel inteiro ou lidar com sua gestão direta.
Além dos FIIs, há grupos de shoppings com ações negociadas em Bolsa, permitindo uma segunda forma de investimento. Quem aplicou no início do ano nos papéis das maiores do setor listadas na B3, a Bolsa de São Paulo, não pode se queixar dos rendimentos. As ações ordinárias da Allos já subiram 48,6% em 2025; as da Multiplan, 42,5%; e as do Iguatemi, 47%.
Embora ações de shoppings e fundos imobiliários tratem de ativos ligados ao varejo físico, a natureza do investimento é diferente. Os FIIs tendem a ser vistos como instrumentos mais voltados à renda mensal. Além disso, grande parte desses veículos é composta por ativos considerados maduros, shopping centers já estabilizados, com histórico de ocupação e vendas mais previsíveis, o que, em tese, confere maior estabilidade.
Larissa Nappo, analista do Itaú BBA, afirma que, em 2025, os FIIs de shoppings continuam demonstrando forte resiliência mesmo diante dos juros elevados, figurando entre as melhores rentabilidades setoriais do ano e reduzindo o expressivo desconto observado no fim de 2024.
Ela ainda vê valor no segmento: a mediana do preço sobre valor patrimonial (P/VP) dos principais fundos está em 0,83x. Isso indica que, em média, as cotas são negociadas a 83% do valor patrimonial, ou seja, com desconto.
Já a mediana do dividend yield está em 10,4% ao ano. Esse indicador mostra o retorno distribuído em dividendos em relação ao preço pago pela cota. Em outras palavras, isso significa que, nas condições atuais, o investidor recebe ou pode receber algo próximo a esse percentual ao ano em rendimentos, considerando que não haja mudanças significativas no cenário ou no desempenho do fundo.
— A diversificação de receitas, que inclui aluguéis, estacionamento, publicidade e eventos, torna os shoppings uma alternativa sólida para quem busca renda recorrente e exposição ao varejo físico, segmento que segue relevante mesmo com o avanço do e-commerce — resume.
Especialistas explicam que os FIIs de shoppings são indicados para investidores que buscam renda recorrente e desejam maior diversificação na carteira. Além da receita proveniente dos aluguéis, esse tipo de empreendimento pode gerar ganhos extras com estacionamento, publicidade, eventos e participação nas vendas dos lojistas, reduzindo a dependência de um único fluxo.
Por regra, todos os FIIs listados na Bolsa devem distribuir, no mínimo, 95% do lucro líquido apurado em regime de caixa a cada semestre, o que contribui para pagamentos mais previsíveis e reforça o caráter de geração de renda recorrente, acrescenta Larissa.
Antes de escolher um FII de shoppings, é importante analisar indicadores que reflitam a saúde operacional e financeira do portfólio, recomendam os especialistas. A taxa de vacância, por exemplo, mostra a proporção de lojas desocupadas e tem impacto direto na receita. Também vale observar a inadimplência, o nível de descontos concedidos nos aluguéis (que podem afetar o fluxo de caixa) e a liquidez das cotas, garantindo facilidade de entrada e saída do investimento.
Outro ponto relevante é a qualidade da gestão, destaca Everton Carajeleascow, diretor de Novos Negócios da Matchpoint. Ele recomenda avaliar a experiência da equipe gestora, o histórico de decisões e a comunicação com o cotista, o que pode ser observado pela leitura dos relatórios gerenciais.
Entre os indicadores complementares, ele sugere checar a localização dos ativos e características das microrregiões, incluindo análise de novos projetos concorrentes e grau de dominância do shopping e eventual alavancagem, avaliando se o nível de endividamento está alinhado ao perfil de risco do investidor.
Larissa reforça a atenção à alavancagem, já que o segmento de FIIs de shoppings é atualmente um dos mais alavancados entre os fundos listados, com média próxima de 20%.
— Esse nível de endividamento pode potencializar retornos em cenários favoráveis, permitindo investimentos em expansão e melhorias, mas também aumenta o risco em períodos de maior volatilidade ou queda no consumo. Por isso, entender a estrutura da dívida e sua relação com a geração de caixa é essencial para uma análise completa — diz ela.
Todos esses fatores influenciam diretamente a capacidade do fundo de manter a distribuição de rendimentos. Por isso, a recomendação é avaliar o conjunto de indicadores e não apenas a taxa de dividendos, buscando fundos com maior potencial de geração de valor no longo prazo.
Carajeleascow lembra que o setor de shoppings — considerando FIIs e empresas listadas — é altamente sensível ao ciclo econômico e costuma reagir rapidamente tanto a movimentos positivos quanto negativos, o que deve estar no radar do investidor.
— O atual cenário de juros no Brasil é prejudicial ao setor em diversas frentes como: alavancagem que eles podem possuir, tornando as dívidas mais caras; endividamento da população e, consequentemente, queda no consumo; situação das empresas de varejo, que são os locatários dos shoppings — afirma o especialista.
Por outro lado, ele aponta que o mercado trabalha com a expectativa de início da queda da Selic a partir do próximo ano:
— Essa inflexão da curva costuma ser uma oportunidade. Vale observar também que investimentos em real estate no geral (onde shoppings estão inseridos) têm grande correlação com a curva longa de juros, que apresentou melhoras recentemente, e fez com que ambos (FIIs e empresas) tenham iniciado uma retomada de valor.
O especialista lembra que, além dos fundos imobiliários, há companhias de shoppings com ações em Bolsa. Ambos os instrumentos podem fazer parte do mesmo portfólio, desde que o investidor compreenda as diferenças entre eles.
Os FIIs de shoppings são mais voltados para renda, por conta da legislação que exige distribuição mínima de 95% do resultado em caixa e pela predominância de ativos maduros, empreendimentos já estabilizados, com fluxo recorrente e menor volatilidade. A expectativa é de que tenham mais resiliência em eventuais crises.
No caso das empresas, explica, a dinâmica é diferente. Como companhias operacionais, podem reter lucros para reinvestimento, realizar expansões, modernizações ou aquisições, e apresentam custos corporativos que não existem nos FIIs, o que torna sua análise mais complexa.
— De forma geral, quando o objetivo é investir em FIIs, o investidor estará olhando uma criação de carteira para renda. No caso das ações, normalmente se objetiva crescimento (valorização da ação). Embora se tenha essa percepção, não é uma regra falar que FIIs imobiliários possuem ativos mais maduros do que empresas, e nem que essas empresas estejam olhando o tempo todo em ciclos de desenvolvimento e saída dos imóveis.
