Rentabilidade do imóvel residencial chega a 19% ao ano, mostra FGV e QuintoAndar

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A pesquisa mediu a rentabilidade média em três principais polos metropolitanos (São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte). Num exemplo prático, um apartamento de 50 metros quadrados comprado por R$ 365 mil no início de 2024 teria rendido, em média, quase R$ 70 mil no ano passado, considerando aluguel e valorização do imóvel.

Os economistas calcularam a rentabilidade ao combinar os ganhos com aluguel, que subiram 6,2% no ano, com a valorização dos imóveis, que foi de 12,9% no período. A soma dá 19,1%.

Para fazer o cálculo, os pesquisadores se basearam em contratos do QuintoAndar e no Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), da Abecip em parceria com o FGV IBRE, que estima a variação dos preços de venda a partir de laudos de financiamentos imobiliários fornecidos pelos bancos.

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O objetivo da pesquisa, que será realizada anualmente, é fornecer subsídios para investidores e para a formulação de políticas públicas. Resultados iniciais apontam que a valorização patrimonial e a renda gerada pelo aluguel posicionam o imóvel residencial como uma opção competitiva de investimento.

— Focamos no período pós-pandemia para entender a dinâmica do mercado de locação e, por consequência, entendemos a rentabilidade imobiliária, que era uma lacuna de discussão no mercado imobiliário — conta Thiago Reis, gerente de Dados do Grupo QuintoAndar.

Com juros altos, alugar imóveis torna-se mais rentável

Uma combinação de fatores ajuda a explicar por que a locação de imóveis tem sido tão demandada. A alta da taxa básica de juros, a Selic – atualmente em 14,25% ao ano – acaba por encarecer o crédito imobiliário, restringindo o financiamento de longo prazo e desestimulando a compra de imóveis.

Além disso, aumento de custos com insumos e mão de obra no setor da construção civil acabam pressionando os valores de novos empreendimentos. Isso reduz o lançamento de novos imóveis e amplia o repasse das pressões ao preço final dos imóveis.

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O retorno ao trabalho presencial e os movimentos de revitalização em grandes centros urbanos também aumentam a demanda pelo aluguel. Outro fator relevante foi a valorização dos imóveis em algumas regiões específicas. Um exemplo é Belo Horizonte, capital de Minas Gerais, onde a oferta limitada encontrou uma demanda aquecida.

— Boa parte das empresas já voltou a plena atividade presencial e isso atrai as pessoas de volta para os grandes centros urbanos. Então você tem uma demanda mais forte — explica André Braz, economista do FGV Ibre. — Quem está ofertando imóvel para alugar está numa fase melhor.

Se, por um lado, o aumento do aluguel pressiona o orçamento do inquilino, por outro, confirma o imóvel residencial como opção para investidores. Num exercício realizado pelos pesquisadores, a comparação entre a rentabilidade do imóvel residencial e o Tesouro Selic 2026 mostra que o aluguel não só garante uma rentabilidade acima da inflação, como agrega ganhos via valorização patrimonial.

— Não é um mercado para amadores. É um mercado que tem muito risco e que precisa ser bem acompanhado. Mas agora temos mais dados para avaliar não só qual região está valorizando, como também em qual bairro vale a pena observar oportunidades, tanto para quem quer comprar para morar, quanto para quem quer investir — diz Braz.

Rentabilidade em BH supera RJ e SP

Os preços dos aluguéis se recuperaram no pós-pandemia, refletindo a retomada do setor imobiliário. Em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, os aluguéis registraram valorização consistente nos últimos anos, atingindo níveis similares aos do período pré-crise sanitária.

Em termos de comparação, a rentabilidade foi mais significativa em Belo Horizonte, onde chegou a 26,6% no ano passado, sendo 5,7% a.a. de rendimento do aluguel e 20,9% de valorização patrimonial.

Já em São Paulo, a estimativa chegou a 17,2% ao ano, sendo 6,2% com rendimento de aluguel e 11% de valorização patrimonial. No Rio, a rentabilidade total ficou em 12,9% ao ano, sendo 6,2% de rendimento do aluguel e 6,7% de valorização patrimonial.

Os bairros mais rentáveis para locação residencial

O estudo também identificou oportunidades de retorno em bairros menos valorizados, como Jardim São Luís e Sapopemba, em São Paulo, e Penha, no Rio. Segundo Braz, do FGV IBRE, bairros mais afastados tendem a ser mais acessíveis do que os grandes centros, e por vezes têm rentabilidade maior em áreas tradicionalmente menos valorizadas.

A pesquisa não mensura possíveis efeitos do crescimento do uso do Airbnb, plataforma de aluguel por temporada. No entanto, Braz, do FGV IBRE, explica que o serviço de aluguel por curta temporada tende a impactar a oferta de imóveis e contribuir para o aumento nos preços de locação, especialmente em áreas com alta demanda turística.

A expectativa é que a rentabilidade no mercado de locação de imóveis residenciais se mantenha aquecida nos próximos anos. Com a taxa básica de juros, a Selic, em 14,25% ao ano, a tendência é que o brasileiro, especialmente o de classe média, adie a decisão de comprar um imóvel novo.

— Pela dinâmica de juros, esse é um mercado que vai permanecer aquecido por algum tempo. Pode ser que a rentabilidade aumente, tanto porque o valor do imóvel para vender não tende a subir muito, quanto porque o preço do aluguel tende a subir. A rentabilidade ganha um impulso extra — conclui Braz.