edifícios cresceram mais do que a população nos grandes municípios do Brasil

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A pesquisa não dá ainda uma reposta de por que isso aconteceu, mas mostra um padrão de transformação geográfica que é compatível com uma “financeirização” do espaço urbano. Esse fenômeno, que engloba práticas como especulação imobiliária, pode contribuir para reduzir a densidade populacional deixando imóveis e espaços mais vazios.

O trabalho, feito pelos geógrafos Henrique Evers e Guilherme Iablonovski, conseguiu identificar em quais locais o crescimento se deu de forma de espraiamento horizontal (com novas edificações sendo erguidas áreas antes vazias), e quais tiveram mais crescimento vertical (com casas e prédios pequenos sendo substituídos por grandes edifícios).

Cruzando os dados de satélite com os números dos censos demográficos do Brasil, os pesquisadores estimam que 55% do aumento populacional foi acomodado pela verticalização e os outros 45% pela horizontalização do volume construído. O estudo analisou essa dinâmica em 180 concentrações urbanas do país, 30 delas classificadas como cidades médias ou grandes.

Com o aumento populacional muito concentrado em subúrbios e cidades médias, capitais entre 500 mil e 1 milhão de habitantes tiveram crescimento sobretudo horizontal. Foi o caso de Cuiabá (MT) e Manaus (AM). A verticalização foi mais pronunciada nos centros maiores, que já eram mais adensados, como Rio de Janeiro (RJ), São Paulo (SP) e Brasília (DF).

O crescimento vertical de uma cidade é em princípio desejável, porque é uma maneira mais eficiente de aproveitar a estrutura urbana, tipicamente porque ocorre perto de centros de atividade comercial e requer deslocamentos menores por parte de trabalhadores. Quando bem planejada, a verticalização também consegue acomodar crescimento sem a necessidade de ampliação de infraestrutura de água, energia e pavimento.

Em muitos aspectos, um centro urbano mais vertical pode ser mais ambientalmente sustentável. Se uma dinâmica desequilibrada estiver dominando a tendência imobiliária, porém, isso não vai se traduzir necessariamente nos benefícios imaginados. E este é um sinal preocupante identificado no estudo do WRI.

A preponderância de um crescimento mais acelerado do volume construído do que nas populações urbanas, especialmente nos principais centros urbanos do país, pode refletir um aumento da presença de tipologias construtivas ineficientes, nas quais mais espaços construídos são dedicados a um número menor de habitantes”, escreveram os pesquisadores.

— Hoje existe uma preocupação muito grande com a financeirização do espaço urbano, por exemplo, com muitos imóveis em regiões centrais ou turísticas sendo adquiridos por investidores para aluguel de curto prazo — afirma Evers, referindo-se ao fenômeno apelidado de ‘AirBnBnização’. — Mas este é um fenômeno mais novo, e o efeito disso não necessariamente aparece no nosso estudo.

Outras formas de financeirização do espaço urbano que envolvem meios mais tradicionais de especulação imobiliária possivelmente contribuíram para isso da década de 1990 para cá.

Não foram só capitais do Sudeste que tiveram aumento de volume construído muito acima da taxa de crescimento populacional. Natal (RN), Fortaleza (CE) e Salvador (BA), no Nordeste, tiveram taxa de crescimento populacional abaixo de 2% no período estudado, mas com taxa de crescimento do volume construído acima de 4%. No extremo oposto está Palmas (TO), que acomodou uma taxa de 7% de crescimento populacional com construções crescendo menos de 2%.

O estudo do WRI usou uma abordagem inovadora de tratamento de dados porque os satélites modernos de mapeamento, como imageamento por laser (LiDAR), têm cobertura limitada e só proliferaram mais recentemente. Satélites com radares mais convencionais (por microondas) estão em órbita há mais tempo, e embora não produzam dados tão finos, medem com bastante competência a altura média das construções nas áreas que cobrem. Fazendo uma calibragem nos números de três satélites distintos, Iablonovski conseguiu construir um histórico longo nas cidades em unidades de medida como quadrados de 9 km por 9 km.

O WRI abriu o acesso de todos os dados produzidos no trabalho para pesquisadores e autoridades públicas. A organização diz que espera ajudar a embasar estudos para melhorar a gestão urbana das cidades brasileiras.